Насколько безопасно сейчас инвестировать в недвижимость?

Что будет, если стройка остановится или обанкротится застройщик? «Талан» отвечает на актуальные вопросы, волнующие инвесторов.

Мы не будем в очередной раз говорить о важности инвестирования для сохранения своих накоплений. В это материале мы подробно расскажем о том, как работает конкретный вид инвестиций – в недвижимость. Если вы рассматриваете возможность стать инвестором «Талана» и уже изучили наши продукты, то у вас наверняка остались вопросы об этом виде инвестирования.

Начнем с самого острого.

Что будет с вложениями, если девелопер обанкротится?

Сегодня сохранность инвестиций, как и сохранность денег покупателей квартир в новостройках, обеспечивает использование счетов эскроу. То есть в теории застройщик, конечно, может обанкротиться, но таких последствий, как раньше – «долгостроя» с обманутыми дольщиками – уже не будет. Теперь строительство получает проектное финансирование от банка, который тщательно проверяет застройщика перед выделением средств на проект.

Мы уже говорили, что в большинстве проектов, реализуемых через эскроу, девелопер берет деньги у банка. Сомнительные застройщики просто не получат финансирование и не смогут начать стройку. А значит, не смогут продавать квартиры или привлекать инвестиции. Таким образом, именно банки сегодня выступают гарантами надежности большинства инвестиционных продуктов.

Анастасия Шустова, руководитель направления по работе с инвесторами «Талан», сертифицированный эксперт финансового рынка:

«Чтобы исключить возможное банкротство застройщика, банк максимально подробно анализирует финансовую модель будущего жилого комплекса. Сопоставляет затраты, риски, средневзвешенную цену, по которой планируется продавать квартиры. Просчитывает все варианты, например: если доллар вдруг резко вырастет, что будет с этим проектом? Если модель не выдерживает рисков, банк может отказать в финансировании».

Компания «Талан» все новые проекты реализует с использованием эскроу. Сейчас сотрудничает со Сбербанком, вскоре начнет работу и с банком «Дом.рф». И тот, и другой оценивают каждый девелоперский проект максимально жестко, и их положительное заключение означает, что проект безопасен для инвесторов. По сути, банк проделывает за инвестора самую сложную работу, оценивая все риски.

А вдруг сорвутся сроки строительства?

И это банк контролирует тоже, если речь идет о проектном финансировании. Банк заинтересован, чтобы девелопер соблюдал все указанные сроки – ему важно точно знать, когда он сможет вернуть свои деньги с процентами. Поэтому у каждого проекта есть контрольные точки, на которых проверяют, все ли у застройщика идет по плану. Если нет, то банк выносит предписание исправить это и даже имеет право инициировать общее собрание и потребовать принять меры – например, снизить стоимость квадратного метра, чтобы ускорить продажи.

Банк регулирует деятельность застройщика повышением или понижением процентной ставки по кредиту. Сроки не соблюдены – проценты могут повысить. Застройщик добросовестный – процентная ставка может опуститься вплоть до нуля.

Анастасия Шустова:

«Кроме того, банк как главный инвестор следит и за стройкой в целом. Скажем, один из подрядчиков не справляется с работой, и застройщик принимает решение нанять другого и, соответственно, заплатить за работу ему. Банк обязательно задаст вопрос: «А что это за подрядчик, отвечает ли он требованиям?» Если нет, банк просто не проведет платеж. Контроль над застройщиком сейчас жесточайший – на каждом этапе».

Наконец, «Талан» в целом – застройщик дисциплинированный и многие свои объекты сдает раньше срока. Но если случится форс-мажор, и сроки будут нарушены, для инвесторов в этом рисков нет – просто раскрытие сумм на счетах эскроу произойдет позже, а значит, инвестор позже получит свои активы. Но начисление процентов в этот период продолжится.

Что случится, если застройщик не сможет продать все квартиры на объекте?

Когда сдается очередной объект, строящийся с использованием эскроу, то после его ввода в эксплуатацию покупатели забирают свои квартиры, а банк открывает девелоперу доступ к деньгам. Застройщик возвращает банку кредит, затем выплачивает инвесторам их активы и прибыль, и только после этого забирает остаток себе.

Анастасия Шустова:

«Если вдруг случится такое, что продажи встанут и мы не сможем реализовать в срок все квартиры, у компании всегда будет запасной план действий. Во-первых, у наших инвесторов сохранится преимущественное право оставить себе квартиру – если вложенная им сумма покрывает ее стоимость. Во-вторых, мы сделаем все, чтобы продать оставшиеся площади. Для этого у нас есть талантливые специалисты, которые отвечают за продажи, есть проверенные маркетинговые инструменты. В любом случае, все обязательства перед инвесторами мы выполним. Ну, и добавлю, что за 18 лет у «Талана» ни разу не возникала ситуация, чтобы на этапе ввода дома в эксплуатацию в нем оставалась хотя бы одна не реализованная квартира».

Почему у «ТАЛАН-ФИНАНС» такая высокая ставка по облигациям?

Действительно, ставка по облигациям, выпущенным компанией весной 2019 года, сейчас составляет 15%. На это есть три причины. Во-первых, тогда ключевая ставка была 7,75% – выше, чем сейчас. Во-вторых, «Талан» – региональный девелопер, то есть не входит в число крупнейших игроков рынка. В-третьих, на тот момент – до перехода на эскроу – строительная отрасль считалась сферой с высокими рисками для инвесторов. И именно по такой ставке облигации «Талана» были готовы выкупить крупные инвесторы – «МСП Банк», «Солид-банк» и «БКС Банк».

Но это не значит, что облигации «Талана» сегодня – по-прежнему инвестиционный продукт с высокими рисками. С введением эскроу риски стали ниже, а ставка осталась на прежнем уровне.

Кстати, а почему облигации выпускает «ТАЛАН-ФИНАНС», а не «Талан»?

И здесь все максимально прозрачно. По закону, застройщик не может быть эмитентом, то есть выпускать ценные бумаги. Поэтому для работы с инвестиционными продуктами была создана отдельная финансовая компания.

Анастасия Шустова:

«ТАЛАН-ФИНАНС» входит в группу компаний «ТАЛАН», она является аффилированным к нам юридическим лицом, но главное – у нас один бенефициар, Константин Макаров. Основная деятельность «Талана» – строительство домов, проектированием занимается проектная фирма, также входящая в нашу группу компаний, а финансовая компания привлекает деньги».

В том, что «ТАЛАН-ФИНАНС» существует не сама по себе, а входит в группу компаний с миллиардными активами, есть большой плюс, так как по ее обязательствам, в случае непредвиденной ситуации, будет отвечать материнская компания.

«Талан» теперь строит только на деньги инвесторов?

Нет, это не так – компания по-прежнему диверсифицирует свой финансовый поток. Сейчас «Талан» использует в работе три вида финансов: собственные средства, банковское финансирование, которое затем покрывается выручкой от продажи квартир, и деньги инвесторов, в том числе через выпуск облигаций.

Анастасия Шустова:

«Любые инвестиции от частных лиц мы привлекаем только в рамках установленных лимитов. Например, за эти полгода мы привлекли инвестиций на 230 млн рублей из 400 млн. Лимиты важны – они помогают нам контролировать источники поступающих средств. То же самое можно сказать о ценных бумагах. Сейчас мы привлекли по облигациям один миллиард рублей, но проспект эмиссии у нас – пять миллиардов. То есть мы можем привлечь еще четыре миллиарда рублей с рынка ценных бумаг, когда у нас будет в этом необходимость. Но собрать все деньги сразу – такой цели у нас нет».